H-7623 Pécs, Tompa Mihály utca 45.   info@wilhelmandwilhelm.hu   (+36) 20 237 1758
 
  • MagyarMagyar
  • EnglishEnglish
  • DeutschDeutsch
     
  • Kezdőlap
  • Magunkról
  • A jogász szerint
  • Pályázatok
  • Galéria
  • Adatok
  • Kapcsolat

ADÓDHAT EGY
NEHÉZ KÉRDÉS

DÖNTÉS előtt

HA TÖBB MEGOLDÁS KÍNÁLKOZIK

HA NEHÉZ A JOGSZABÁLY
ÉRTELMEZÉSE

HA ÚGY ÉRZI, HIBA TÖRTÉNT

HA FELÜLVIZSGÁLTATNÁ
KORÁBBI DÖNTÉSEIT

KÉRJEN TANÁCSOT!

KONZULTÁLJON VELÜNK!

KERESSEN BENNÜNKET!

/ A jogász szerint / Egyenes vagy fordított? – netán mentes?

Egyenes vagy fordított? – netán mentes?

2019. 01. 18. 15:32 Nincs hozzászólás Wilhelm Bora

Néhány gondolat az ingatlannal kapcsolatos  ügyletek áfa kérdéseihez.

Mindjárt az elején fontos meghatározni, mi is az az ingatlan?

Az áfa törvény nem tartalmaz konkrét meghatározást ezért a Ptk. szerinti fogalmat kell alkalmazni, melynek alapján az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyezhető, ingatlannak minősül. ( egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet a hozzá tartozó felépítménnyel, a külön telekkönyvezett felépítmény, társasházi külön tulajdon, közterületről nyíló pince )

A másik lényeges fogalom, a lakóingatlan: lakás céljára létesített ingatlan, amit a használatbavételi engedélynek, illetve az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek tükrözni kell. Figyelem ! A garázs nem lakáscélú, még akkor sem, ha egybe épült a lakóházzal.

Az ingatlanhoz kapcsolódó ügyletek esetén először azt kell tisztázni, hogy termékértékesítés vagy szolgáltatásnyújtás történik e.

Termék értékesítés: ha a számlakibocsátó adóalany már elkészült ingatlant értékesít, vagy az ingatlan kivitelezését vállalta építési szerződés keretében, kulcsrakész állapotban. Ha az értékesítő megrendelést kap a vevőtől, hogy építse fel az ingatlant, termékértékesítés, akkor is, ha a vevő biztosítja az anyagot. Ha az ügylet tárgya ingatlan, akkor csak termékértékesítés lehet.

Egyéb építési-szerelési munka, az ingatlan tervezéséhez, kivitelezéséhez vagy annak felügyeletéhez tartozó tevékenység szolgáltatásnyújtásnak minősül. Ide tartozik az ingatlanközvetítői tevékenység, szakértői szolgáltatás, az ingatlanhoz kapcsolódó jogok átengedése.

Ingatlan értékesítése: alapvetően az ingatlan értékesítése áfa mentes, kivéve, ha az első jogerős használatba vétel még nem történt meg, vagy még nem telt el 2 év az azt tanúsító határozat jogerőre emelkedése óta, vagy építési telek az értékesítés tárgya, ahol egyenes adózást kell alkalmazni.

Ha alapból mentes lenne az ingatlan értékesítése, akkor az adózó választhat, hogy mégis áfásan értékesít, azonban a választást követő 5. év végéig ettől a választástól nem térhet el. Az adókötelessé tétel külön választható lakóingatlanra, illetve egyéb ingatlanra.

Amennyiben az adózó az adókötelessé tételt választotta egyenes vagy fordított?

Alapesetben a fordított adózás szabályait kell alkalmazni. Ilyen eset az építési szerződés alapján történő ingatlan átadás, újnak nem minősülő ingatlan adásvételi szerződés alapján történő értékesítése, építési teleknek nem minősülő földterület értékesítése.

Ha az ingatlan beletartozik ugyan a fordított adózás alá eső ingatlanok körébe, de a fordított adózás egyéb feltételei nem teljesülnek (vevő nem áfa adóalany, vevő alanyi adómentes) az ingatlan értékesítés egyenes adózású.

Ne feledkezzünk meg az adókulcs mértékéről sem!

Főszabályként termékértékesítés esetén az adófizetésre az eladó kötelezett. Fordított adózás alkalmazása esetén az adófizetésre a vevő kötelezett, ez az adózási forma azonban csak magyar adószámmal rendelkező adóalanyok esetében lehetséges. Így tehát, ha a vevő nem adóalany, magyar adószámmal nem rendelkező külföldi adóalany az eladónak egyenes adózású számlát kell kiállítani, ha mentesség helyett az adókötelessé tételt választotta.

A teljesítés helye: Az ingatlanhoz kapcsolódó ügyletek esetén akár termkértékesítés, akár szolgáltatás nyújtás történik, a teljesítés helyét az ingatlan fekvése – nem a felek gazdasági letelepdettsége, vagy állampolgársága – határozza meg. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan fekvése szerinti ország áfa szabályai alapján kell az ügyletet minősíteni, az áfa kulcsot meghatározni, dönteni az áfa fizetésére kötelezett szerződő fél személyéről és teljesíteni az előírt bejelentési kötelezettséget.

A teljesítés időpontja: az ügylet megvalósulása, a birtokba vehető dolog átengedésének ideje, amikortól az átvevő tulajdonosként rendelkezhet a dolog felett. Ha a vételár kiegyenlítése részletekben történik, a teljesítés időpontja akkor is a tulajdonoskéni rendelkezés időpontja.

Sorozatjelleg: Adóalanyiságot eredményez, ha nem adóalany beépített ingatlant, ingatlanrészt, és ehhez tartozó földrészletet sorozatjelleggel értékesít, feltéve, hogy a használatba vétel még nem történt meg, vagy megtörtént, de a hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy a használatba vétel tudomásul vétele és az értékesítés között nem telt el 2 év. Sorozatjellegnek minősül, ha 2 naptári éven belül negyedik, vagy további építési telket, új ingatlant értékesít, valamint a rá következő 3. naptári éven belül további ingatlant értékesít. Az örökölt ingatlan, a kisajátított ingatlan a darabszámba beleszámít, de önmagában nem testesíti meg a sorozatjelleget.  A fenti gondolatok a vállalkozó jövőbeni tevékenységének helyes megítéléséhez kívánnak segítséget nyújtani. De, mi van a tévesen kibocsátott számlával, hogyan történjen a módosítás, mit kell javítani, mikor lehet a módosított tételt elszámolni, mit kell tenni, ha hibás a teljesítés, ha meghiúsul, ellehetetlenül az ügylet.  Mindezek megítélése már egyenkénti, esetenkénti vizsgálódást igényel, általános érvényű megoldás nincs.

§

Hozzászólás

Vélemény, hozzászólás? Kilépés a válaszból

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük

Legutóbbi bejegyzések

  • Informatikai fejlesztések elszámolása 2020. 08. 26.
  • Egyenes vagy fordított? – netán mentes? 2019. 01. 18.
  • Közlekedés az Európai Uniós adózás útjain 2018. 12. 21.
  • Ismételten a változásokról 2018. 10. 29.
  • Adócsökkentés 2018. 08. 02.

Kövessen minket a Facebook-on is!

Wilhelm & Wilhelm Adótanácsadó Kft.

Hasznos linkek

  • NAV (APEH)
  • ÁNYK
  • Kormányhivatalok
  • Okmányirodák
  • OEP – Nemzeti Egészségbiztosítási Alapkezelő
  • MÁK nyugdíjbiztosítás
  • MÁK – Mezőgazdasági és Vidékfejlesztés
  • Ingyenes Céginformáció (IM)
  • Ügyfélkapu
  • Magyar Nemzeti Bank
  • Földhivatalok

Cím: H-7623 Pécs, Tompa Mihály utca 45.

Telefon: +36 (72) 510 423

Mobil: (+36) 20 237 1758

Fax: (+36) 72 510 424

E-mail cím: info@wilhelmandwilhelm.hu

Minden jog fenntartva © 2023 Wilhelm & Wilhelm Adótanácsadó Kft.

Impresszum | Adatvédelmi nyilatkozat | Oldaltérkép

Kedves Látogató! Tájékoztatjuk, hogy a honlap felhasználói élmény fokozásának érdekében sütiket alkalmazunk. A honlapunk használatával ön a tájékoztatásunkat tudomásul veszi. Elfogadom Elutasítom További információ
További információ