Néhány gondolat az ingatlannal kapcsolatos ügyletek áfa kérdéseihez.
Mindjárt az elején fontos meghatározni, mi is az az ingatlan?
Az áfa törvény nem tartalmaz konkrét meghatározást ezért a
Ptk. szerinti fogalmat kell alkalmazni, melynek alapján az olyan földrészlet,
amely az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyezhető, ingatlannak minősül. (
egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet a hozzá tartozó felépítménnyel,
a külön telekkönyvezett felépítmény, társasházi külön tulajdon, közterületről
nyíló pince )
A másik
lényeges fogalom, a lakóingatlan: lakás céljára létesített ingatlan,
amit a használatbavételi engedélynek, illetve az ingatlan-nyilvántartási
bejegyzésnek tükrözni kell. Figyelem ! A garázs nem lakáscélú, még akkor sem,
ha egybe épült a lakóházzal.
Az
ingatlanhoz kapcsolódó ügyletek esetén először azt kell tisztázni, hogy
termékértékesítés vagy szolgáltatásnyújtás történik e.
Termék
értékesítés: ha a számlakibocsátó
adóalany már elkészült ingatlant értékesít, vagy az ingatlan kivitelezését
vállalta építési szerződés keretében, kulcsrakész állapotban. Ha az értékesítő
megrendelést kap a vevőtől, hogy építse fel az ingatlant, termékértékesítés,
akkor is, ha a vevő biztosítja az anyagot. Ha az ügylet tárgya ingatlan, akkor
csak termékértékesítés lehet.
Egyéb
építési-szerelési munka, az ingatlan tervezéséhez, kivitelezéséhez vagy annak
felügyeletéhez tartozó tevékenység szolgáltatásnyújtásnak minősül. Ide tartozik
az ingatlanközvetítői tevékenység, szakértői szolgáltatás, az ingatlanhoz
kapcsolódó jogok átengedése.
Ingatlan
értékesítése:
alapvetően az ingatlan értékesítése áfa mentes, kivéve, ha az első jogerős
használatba vétel még nem történt meg, vagy még nem telt el 2 év az azt
tanúsító határozat jogerőre emelkedése óta, vagy építési telek az értékesítés
tárgya, ahol egyenes adózást kell alkalmazni.
Ha alapból
mentes lenne az ingatlan értékesítése, akkor az adózó választhat, hogy mégis
áfásan értékesít, azonban a választást követő 5. év végéig ettől a választástól
nem térhet el. Az adókötelessé tétel külön választható lakóingatlanra, illetve
egyéb ingatlanra.
Amennyiben
az adózó az adókötelessé tételt választotta egyenes vagy fordított?
Alapesetben
a fordított adózás szabályait kell alkalmazni. Ilyen eset az építési szerződés
alapján történő ingatlan átadás, újnak nem minősülő ingatlan adásvételi
szerződés alapján történő értékesítése, építési teleknek nem minősülő
földterület értékesítése.
Ha az
ingatlan beletartozik ugyan a fordított adózás alá eső ingatlanok körébe, de a
fordított adózás egyéb feltételei nem teljesülnek (vevő nem áfa adóalany, vevő
alanyi adómentes) az ingatlan értékesítés egyenes adózású.
Ne
feledkezzünk meg az adókulcs mértékéről sem!
Főszabályként
termékértékesítés esetén az adófizetésre az eladó kötelezett. Fordított adózás
alkalmazása esetén az adófizetésre a vevő kötelezett, ez az adózási forma
azonban csak magyar adószámmal rendelkező adóalanyok esetében lehetséges. Így
tehát, ha a vevő nem adóalany, magyar adószámmal nem rendelkező külföldi
adóalany az eladónak egyenes adózású számlát kell kiállítani, ha mentesség
helyett az adókötelessé tételt választotta.
A
teljesítés helye: Az
ingatlanhoz kapcsolódó ügyletek esetén akár termkértékesítés, akár szolgáltatás
nyújtás történik, a teljesítés helyét az ingatlan fekvése – nem a felek
gazdasági letelepdettsége, vagy állampolgársága – határozza meg. Ez azt
jelenti, hogy az ingatlan fekvése szerinti ország áfa szabályai alapján kell az
ügyletet minősíteni, az áfa kulcsot meghatározni, dönteni az áfa fizetésére
kötelezett szerződő fél személyéről és teljesíteni az előírt bejelentési
kötelezettséget.
A
teljesítés időpontja: az ügylet megvalósulása, a birtokba vehető dolog átengedésének ideje,
amikortól az átvevő tulajdonosként rendelkezhet a dolog felett. Ha a vételár
kiegyenlítése részletekben történik, a teljesítés időpontja akkor is a
tulajdonoskéni rendelkezés időpontja.
Sorozatjelleg: Adóalanyiságot eredményez, ha nem
adóalany beépített ingatlant, ingatlanrészt, és ehhez tartozó földrészletet
sorozatjelleggel értékesít, feltéve, hogy a használatba vétel még nem történt
meg, vagy megtörtént, de a hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy a
használatba vétel tudomásul vétele és az értékesítés között nem telt el 2 év.
Sorozatjellegnek minősül, ha 2 naptári éven belül negyedik, vagy további
építési telket, új ingatlant értékesít, valamint a rá következő 3. naptári éven
belül további ingatlant értékesít. Az örökölt ingatlan, a kisajátított ingatlan
a darabszámba beleszámít, de önmagában nem testesíti meg a
sorozatjelleget.
A fenti gondolatok a vállalkozó jövőbeni
tevékenységének helyes megítéléséhez kívánnak segítséget nyújtani. De, mi van a
tévesen kibocsátott számlával, hogyan történjen a módosítás, mit kell javítani,
mikor lehet a módosított tételt elszámolni, mit kell tenni, ha hibás a
teljesítés, ha meghiúsul, ellehetetlenül az ügylet. Mindezek megítélése már egyenkénti,
esetenkénti vizsgálódást igényel, általános érvényű megoldás nincs.
Hozzászólás