Einige Überlegungen zu
Mehrwertsteuerfragen bei Immobilientransaktionen.
Ganz am Anfang ist es wichtig
zu bestimmen, was die Immobilie ist.
Das ungarische
Mehrwertsteuergesetz enthält keine spezifische Definition, daher muss der
Begriff aus dem ungarischen Zivilgesetzbuch (Ptk.) verwendet werden, wonach
jeder Teil eines Grundstücks, der an sich ins Grundbuch eingetragen werden
kann, als Immobilie betrachtet wird. (Unter einer Parzellenzahl registriertes
Grundstück einschließlich der errichteten Aufbauten, ein im Grundbuch gesondert
erfasster Aufbau, ein Sondereigentum an einer Wohnung innerhalb einer
Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Keller mit direktem Zugang zum öffentlichen
Raum)
Ein weiterer wichtiger Begriff ist der der Wohnimmobilien:
dies bezieht sich auf Immobilien, die für Wohnzwecke errichtet sind, was sich
in der Nutzungsgenehmigung sowie der Eitragung im Immobilienregister
widerspiegeln muss. Achtung! Die Garage ist nicht für Wohnzwecke bestimmt, auch
wenn sie zusammen mit einem Wohnhaus, als dessen Teil gebaut wurde.
Für immobilienbezogene Transaktionen muss zunächst
geklärt werden, ob ein Produkt verkauft oder eine Dienstleistung angeboten
wird.
Produktverkauf: wenn der
die Rechnung ausstellende Steuerpflichtige die fertige Immobilie verkauft oder
den Bau der Immobilie im Rahmen eines Bauvertrages mit schlüsselfertiger
Lieferung vorgenommen hat. Erhält der Verkäufer vom Käufer einen Auftrag zur
Errichtung der Immobilie, so findet ein Produktverkauf statt auch dann, wenn
der Käufer die Baumaterialien zur Verfügung stellt. Wenn der Gegenstand der
Transaktion die Immobilie ist, kann es sich nur um einen Produktverkauf
handeln.
Sonstige Errichtungs- und Installationsarbeiten,
Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Planung, dem Bau von Immobilien oder deren
Überwachung gelten als Dienstleistungen. Dies umfasst
Immobilienvermittlung, Expertenservice und die Überlassung der
immobilienbezogenen Eigentumsrechte.
Der Verkauf von Immobilien: der Verkauf
von Immobilien ist in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit, es sei denn,
die erstmalige Ingebrauchnahme hat noch nicht stattgefunden oder es sind seit
dem Inkrafttreten der Bestätigungsentscheidung darüber keine zwei Jahre
vergangen oder ein Baugrundstück Gegenstand des Verkaufs ist, da solche
Transaktionen der direkten Besteuerung unterliegen.
Sollte der Verkauf der Immobilie grundsätzlich von der
Mehrwertsteuer befreit sein, kann der Steuerpflichtige trotzdem den Verkauf mit
zusätzlicher Mehrwertsteuer wählen, so bleibt er jedoch fünf Jahre lang an
diese Besteuerungsart gebunden. Die Besteuerung von Wohnimmobilien und anderen
Immobilien kann separat beantragt werden.
Wenn der Steuerpflichtige die Besteuerung gewählt
hat, ist diese Besteuerung direkt oder umgekehrt?
Normalerweise muss das Prinzip der umgekehrten
Steuerschuldnerschaft angewendet werden. In den Anwendungsbereich dieser
Besteuerungsart fallen die Übertragung einer Immobilie auf der Grundlage eines
Bauvertrages, der Verkauf einer nicht neuartigen Immobilie im Rahmen eines
Kaufvertrages, sowie der Verkauf von nicht bebaubaren Grundstücken.
Wenn die Immobilie zwar der umgekehrten Besteuerung
unterliegt, die anderen Bedingungen der umgekehrten Steuerschuldnerschaft
jedoch nicht erfüllt sind (der Käufer ist nicht mehrwertsteuerpflichtig, der
Käufer ist von der Steuer befreit), wird der Verkauf der Immobilie direkt
besteuert.
Vergessen Sie nicht den Steuersatz!
Für einen Produktverkauf schuldet grundsätzlich der
Verkäufer die Steuer. Wenn die umgekehrte Steuerschuldnerschaft angewendet
wird, ist der Käufer zur Steuerzahlung verpflichtet. Diese Steuerform steht
jedoch nur Steuerpflichtigen mit einer ungarischen Steuernummer zur Verfügung.
Wenn der Käufer also nicht Steuerpflichtiger oder ausländischer
Steuerpflichtiger ohne ungarische Steuernummer ist, muss der Verkäufer eine
Rechnung mit direkter Steuer ausstellen, wenn er die Steuerschuldnerschaft
anstelle der Befreiung gewählt hat.
Erfüllungsort: Bei
Immobilientransaktionen, sowohl beim Produktverkauf als auch bei der Erbringung
von Dienstleistungen, wird der Erfüllungsort durch den Standort der Immobilie
bestimmt, nicht durch den Standort oder die Staatsangehörigkeit der Parteien.
Dies bedeutet, dass die Transaktion gemäß den Mehrwertsteuerregeln des Landes,
in dem sich die Immobilie befindet, eingestuft werden muss. Dementsprechend
müssen auch der Mehrwertsteuersatz festgelegt, die Person des
umsatzsteuerpflichtigen Vertragspartners bestimmt und die erforderliche
Mitteilungspflicht erfüllt werden.
Erfüllungszeit: der
Zeitpunkt, zu dem die Transaktion ausgeführt wird, der Zeitpunkt der
Übertragung der besitzbaren Sache, ab dem der Erwerber über die Sache als
Eigentümer verfügen kann. Wenn der Kaufpreis in Raten gezahlt wird, ist die Erfüllungszeit
ebenfalls der Zeitpunkt, ab dem der Erwerber über die Sache als Eigentümer
verfügen kann.
Seriencharakter: Ein
Nichtsteuerpflichtiger wird zum Steuerpflichtigen, wenn er mehrere bebaute
Immobilien, Immobilienteile und verbundene Grundstücksteile nacheinander
verkauft, vorausgesetzt, dass sie noch nicht in Gebrauch genommen wurden oder
zwar in Gebrauch genommen wurden, aber zwischen dem Verkauf und dem Datum, an
dem die behördliche Genehmigung wirksam oder die Ingebrauchnahme zur Kenntnis genommen
wurde, weniger als zwei Jahre vergangen sind. Es gilt als Seriencharakter, wenn
innerhalb von zwei Kalenderjahren vier oder mehrere Baugrundstücke oder neue
Immobilien, sowie innerhalb des darauffolgenden (dritten) Kalenderjahres noch
weitere Immobilien verkauft werden. Geerbte oder enteignete Immobilien werden
zur Zahl der Immobilien hinzugerechnet, diese an sich führen aber nicht zum
Seriencharakter.
Die obigen Gedanken sollen dabei helfen ein
klares Bild bezüglich der Beurteilung der zukünftigen Aktivitäten von
Unternehmern zu vermitteln. Aber was ist mit falsch ausgestellten Rechnungen?
Wie kann man die Änderung vornehmen, was muss korrigiert werden, wann kann der
geänderte Artikel abgerechnet werden? Was ist zu tun, wenn die Leistung
fehlerhaft ist, die Transaktion misslingt oder unmöglich wird? Um alle diese Fragen beantworten zu können,
müssen sie von Fall zu Fall geprüft werden. Es gibt hier keine allgemeine
Lösung.
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